Marseille et Nice attirent les mêmes profils d’investisseurs : des gens qui veulent un bien au bord de la Méditerranée et qui hésitent à le faire rapporter en location saisonnière. Sur le papier, tout les oppose. Marseille est plus abordable et plus populaire, Nice est plus chère et plus touristique. Entre les deux, les règles ont beaucoup bougé en 2026. Voici les points à comparer avant de signer chez le notaire.
Prix d’achat et loyers : Marseille reste plus accessible
D’après MeilleursAgents (octobre 2026), le mètre carré d’un appartement tourne autour de 3 605 € à Marseille et 5 245 € à Nice, soit environ 45 % de plus sur la Côte d’Azur. Les loyers montent moins vite que les prix : 16,9 € le m² par mois à Marseille contre 20,9 € à Nice, en location classique. En divisant le loyer annuel par le prix d’achat, on obtient un rendement brut théorique d’environ 5,6 % à Marseille et 4,8 % à Nice. C’est un calcul simple, avant charges, taxes et périodes vides, et il ne dit rien de la location saisonnière, dont le résultat dépend surtout du quartier et du taux d’occupation. Il faut aussi y ajouter le coût de la gestion, que beaucoup de propriétaires confient à une conciergerie comme Bnb Groom Services à Nice, implantée sur la Côte d’Azur depuis 2014.
À Marseille, l’écart entre deux arrondissements est énorme : de 2 290 € à 4 138 € le m² selon les transactions notariées analysées par Immover. Avant de visiter, notre article sur les quartiers de Marseille à éviter aide à dégrossir la recherche.
Location saisonnière à Marseille : la réglementation en 2026
La Ville de Marseille a voté en avril 2025 une baisse de 120 à 90 jours par an de la durée maximale de location d’une résidence principale, avec application en 2026. La location ne doit pas non plus dépasser 90 jours consécutifs pour un même locataire. Même en résidence principale, la déclaration du meublé reste obligatoire.
Pour une résidence secondaire, c’est plus lourd : toute location de courte durée demande une autorisation de changement d’usage dès le premier jour, et cette autorisation est en général assortie d’une compensation. Depuis le 20 mai 2026, l’enregistrement passe aussi par un portail national unique qui délivre le numéro à afficher sur les annonces.
Location saisonnière à Nice : des règles qui bougent vite
Nice a d’abord abaissé le plafond de sa résidence principale à 90 jours au 1er janvier 2026. Après le vote du conseil municipal du 19 juin, la limite est repassée à 120 jours au 1er septembre 2026, avec une autorisation de changement d’usage portée de trois à cinq ans. La presse locale et juridique présente ce dispositif comme valable jusqu’à fin 2026, donc il peut encore évoluer.
Dans les quartiers les plus tendus, comme le Vieux-Nice, le centre-ville ou Nice Ouest, des quotas d’autorisations limitent les nouvelles conversions en meublé touristique. Le premier règlement a d’ailleurs été partiellement suspendu par le tribunal administratif en janvier, sur la méthode de calcul de ces quotas. Un conseil : relisez la règle locale le jour de la signature, pas la veille de la visite.
Fréquentation touristique : Nice joue dans une autre catégorie
L’aéroport de Nice a accueilli 15,23 millions de passagers en 2025, en hausse de 3,2 %. Celui de Marseille Provence en a compté environ 11,3 millions, ce qui en fait le deuxième aéroport régional après Nice. Le profil diffère : à Marseille, près de 70 % du trafic est international et un voyageur sur trois vient retrouver des proches, avec un poids marqué du Maghreb. Nice accueille davantage de voyageurs au total, avec une croissance tirée par l’international.
Gérer son bien à distance : le rôle d’une conciergerie
Quand on investit loin de chez soi, la gestion devient vite le point faible : remise des clés, ménage, linge, messages des voyageurs, avis. Une conciergerie prend en charge ces tâches pour les propriétaires de logements loués en courte durée, de l’accueil des voyageurs à l’entretien du bien. Pour un Marseillais qui achète à Nice, c’est souvent ce qui rend le projet viable sans passer ses week-ends sur place.
Marseille ou Nice : comment choisir ?
Marseille demande un ticket d’entrée plus bas, mais des règles strictes dès qu’on sort de la résidence principale. Nice coûte plus cher à l’achat, avec une clientèle plus nombreuse, des quotas par quartier et une réglementation encore en mouvement. Dans les deux villes, la bonne méthode est la même : lire le règlement de copropriété, vérifier la règle locale, et simuler les revenus sur le nombre de jours réellement autorisés, pas sur douze mois pleins.
Sources
- Ville de Marseille, pages « Modifications de l’usage d’un local d’habitation » et « Taxe de séjour et locations en meublé de tourisme »
- Métropole Nice Côte d’Azur, page « Logements en meublés touristiques »
- Petites Affiches, « Locations touristiques : Nice adopte un nouvel encadrement jusqu’à fin 2026 », juin 2026
- La Clé Républicaine, « Nice : 691 autorisations de meublés touristiques en 2026 », septembre 2026
- Actu-Juridique, « Locations touristiques : ce que change la loi Le Meur »
- MeilleursAgents, prix de l’immobilier et loyers dans les grandes villes, octobre 2026
- Immover, prix au m² à Marseille, données DVF 2026
- Aéroport Nice Côte d’Azur, bilan de trafic 2025
- Aéroport Marseille Provence, bilan 2025 et communiqué de presse de septembre 2025
- Bnb Groom Services, site officiel